주택 임대차 보호법 개정안 필수정보

안녕하세요. 오늘은 주택 임대차 보호법 개정안(전월세 인상률 상한제, 계약 갱신 청구권, 전월세 신고제) 필수 정보에 대해 알아보겠습니다. 

주택 임대차 보호법

주택임대차 보호법이 31년 만에 개정했습니다. 아직은 임대인 임차인 모두 새로운 법에 적응하고 있는 시점입니다. 현재는 서로의 이해관계로 여기저기서 날 선 목소리가 들리고 있는 상황입니다. 새로운 법을 미리 숙지하여 잘 대비하시길 바랍니다. 

 

전월세 인상율 상한제

전월세 인상율 상한제란 전세보증금과 월세를 인상할 때 연 5%로 제한하는 법입니다. 임대인과 임차인이 연 5% 이내에서 서로 조율하도록 돼있어서 역전세가 일어나지 않는 한은 연 5% 정도로만 인상될 것 같습니다.

이법은 임차인에게 유리하게 적용된 법으로 임차인이 임대료 인상 동의에 합의하지 않으면 임대인이 임대료 인상 이유를 입증해야 합니다.

현재 시장에서는 연 5% 내에서 인상하고 계약서를 작성하는 경우가 많습니다. 지금까지 전월세는 시장가 시장 시세에 맞혀 인상되는 경우가 대부분이었습니다.

그래서 매매가 전세가 상승기류에 있는 시기나 새 아파트에 입주한 경우에는 2년 후 전세 가격이 급격하게 오르는 경우가 많았습니다. 이제 급격히 오른 전세보증금으로 이사를 해야 하는 경우는 많이 줄어들 것 같습니다. 

 

 

계약 갱신 청구권

그동안은 임차인의 전세 거주기간을 1년 계약을 했더라도 2년까지는 법정으로 보장받으며 거주하실수 있었습니다. 이번에 개정된 법으로 2년 거주 후 특별한 사항이 없을 경우에는 2년 더 전세 계약을 연장해서 거주할 수 있게 되었습니다.

임차인이 임대료를 2회 이상 연체하거나 집을 크게 파손하는 등의 유책사유가 없을 경우에 연장 계약이 가능합니다. 하지만 임대인이나 임대인의 직계존비속이 이사를 오는 경우에는 2년 연장 계약을 거절할 수 있습니다. 다른 개정법보다 이 법에서 많은 불란 요소가 발생하는 것 같습니다. 

 

전월세 신고제

그동안은 주택을 매매할때만 공인중개사가 실거래를 신고했지만 이제는 전월세도 신고제도로 바뀌었습니다. 임대인 임차인 모두 전월세 계약이 이루어진 후 30일 이내에 신고하는 제도입니다. 이 제도는 세입자의 보증금과 과거 시세를 정확히 알고 임대료의 원활한 협상과 깡통전세 등 위험성을 사전에 방지하기 위한 제도입니다.

현재 다주택자 경우 전세는 3주택부터 월세는 2주택부터 임대소득세를 신고해야 합니다. 정부는 전월세를 신고함으로써 전월세 시장을 파악하고 세수를 마련할 자료로 사용할 가능성이 높습니다. 또 규제지역은 매매금액에 상관없이 자금출처계획서를 제출해야 합니다.

아직 전월세에 대한 자금출처 계획서는 받고 있지 않지만 앞으로 전월세 자금까지 출처를 파악하게 되면 부모로부터 도움을 받아서 전세 자금을 마련하는 게 쉽지는 않을 것 같습니다. 

 

주택 임대차 분쟁 조정 위원회

계약을 갱신할 경우 임대인과 임차인이 합의를 못한 경우에는 주택임대차 분쟁 조정위원회에 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다. 이곳에서도 조정이 되지 않으면 양측에서 법원에 차임증가청구 소송을 제기할 수 있습니다. 하지만 임대료 인상률이 5% 상한선으로 정해져 있어서 소송까지 가는 경우는 드뭅니다.

반대로 주변 시세의 임대료가 크게 하락했다면 임차인은 임대인에게 임대료를 내리자고 청구할 수 있습니다. 조정위원회 조정으로 임대료 인상 or 감액이 된 경우에는 갱신되는 계약의 첫날부터 소급 적용해서 정산됩니다.

임대료 증감 청구권을 행사한 경우에는 증감 청구권을 받은 날부터 증액 또는 감액된 임대료를 정산하고 지급해야 합니다.

만약에 임차인이 계약갱신요구권을 행사후 분쟁조정 판결 등을 거친 후 임대료 인상분을 낼 수 없다면 임대차 계약은 해지됩니다. 임대차 해지 통보가 임대인에게 발송되고 3개월 후 계약이 해지됩니다.

임차인은 갱신일로부터 계약해지일까지의 임대료는 인상된 금액을 임대인에게 지급해야 합니다. 만약 지급하지 않으면 임대인이 보증금에서 공제하고 나머지 보증금만 돌려줘도 됩니다. 

법 개정으로 다양한 사례들이 많이 발생하고 있습니다. 다음글에서는 다양한 사례들에 대해 알아보도록 하겠습니다.