양도소득세 절약팁 정리해봤어요.

안녕하세요. 오늘은 부동산 투자, 내 집 마련에서 시세차익이 났을 경우 가장 크게 내야 하는 양도소득세에 대해 이야기해보겠습니다. 

부동산 투자의 성공여부는 절세를 어떻게 하느냐에 달려있다고 해도 과언이 아닙니다. 탈세가 아닌 절세를 하면 투자수익을 극대화시킬 수 있습니다.

세금 문제만큼은 주변 지인이 아닌 세금 전문가와 상의하시는 게 중요합니다. 특히 양도소득세를 절세하기 위해서는 사전에 전문가와 상담을 하시거나 관련 세법을 충분히 숙지하시고 대책을 세우시는 게 중요합니다.

온라인으로는 국세청 누리집에서 검색하시거나 국세법령정보시스템에서 법령, 해석사례, 판례 등을 검색하실 수 있습니다. 

 

다주택자 거주주택  / 매매 이외의 부동산

다주택자가 자가에 거주하면서 임대사업자를 등록하면 거주주택에 대한 비과세는 몇채가 되던지 양도세 비과세를 받을 수 있었습니다.

하지만 2019년 2월 12일 이후부터는 최초 거주주택을 양도하는 경우만 평생 1회에 한해서만 비과세를 받을 수 있게 개정되었습니다. 임대사업자를 등록하려는 다주택자는 거주주택 비과세 요건을 잘 따져 보신 후 임대사업자 신청을 하시길 바랍니다. 

부동산을 매매한 경우이외에도 양도세가 과세되는 경우가 많습니다. 서로 자산을 교환하는 경우도 양도세가 부가됩니다. 법인에 대한 현물출자, 부담부증여(예) 부모님의 재산을 무상으로 받을 때 그 채무까지 부담하거나 안수하는 경우), 경매 등 담보로 제공한 자산, 가등기에 따라 본등기를 행한 경우 등도 양도세를 과세합니다. 

 

이혼 시 이혼 위자료 / 부부 공동명의

배우자와 이혼을 하면 재산을 분할하거나 위자료 명목으로 부동산이 소유권을 넘기기도 합니다. 재산을 분할 한경 우는 혼인기간 동안 부부가 공동으로 이룬 재산으로 보고 공동 재산중 본인의 지분을 받는 걸로 보기 때문에 양도나 증여로 보지 않습니다.

하지만 이혼 위자료는 배우자 일방의 재산을 위자료로 주는 것으로 보아 양도세 과세 대상이 됩니다. 하지만 주변에 위자료를 받고 양도세를 내는 경우는 많지 않습니다. 보통 1세대 1 주택으로 양도세 비과세 요건에 해당되기 때문입니다. 부부가 화목하게 사는 게 좋지만 이혼을 하게 된다면 세금도 잘 알아봐야 할 것 같습니다.

요즘 젊은 분들은 보유세 양도세등을 절세하기 위해 부부 공동명의를 많이들 하십니다. 공동명의로 부동산을 취득하면 양도세를 계산할 때 양도 구간이 각각 별도로 계산되어 단독명의로 진행하는 것보다 양도소득세를 절세할 수 있습니다. 

 

부모님과 같은 세대로 되어 있는 경우

부모님이 자녀 밑으로 의료보험 피부양자로 등록하기 위해 거주 지역이 다르지만 같은 세대로 등록해 놓기도 합니다. 만약에 자녀가 거주주택을 처분하려고 할 때는 먼저 부모님의 주소를 실제 거주 주소로 옮겨놓으셔야 합니다. 부모님을 실제 거주 주소로 옮겨놓으셔야 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.

세무서에서 양도소득세를 결정하여 고지하게 되면 자녀는 부모님이 실제로 같이 거주하지 않음을 증명해야 되는데 쉽지 않은 일입니다. 

 

공부상과 실제가 다른 경우

본인이 거주하고 있는 주택이외에 공부상은 주택이나 실제로는 상가인 건물을 소유하고 있다면 실제로는 상가로 사용하고 있다는 사실을 세무서에 입증해야 한다. 그래야만 거주주택의 1가구 1주택 양도소득세 비과세를 받을 수 있다.

입증서류로는 임대차계약서, 임차인의 사업자등록증, 부가가치세 신고서 사본 등이 필요하다. 주택으로 판단하는 기준이 공부상보다 사실상 주택으로 사용하는지 여부가 더 중요하기 때문이다.

공부상으로는 주택이지만 실제로는 상가로 사용하고 있다면 거주주택 양도 시 증거서류를 준비하여 세무서에 방문하시길 바랍니다. 

2 주택자가 신축을 하는 경우

원칙으로는 2 주택이면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 단 거주주택 이외의 주택을 철거하여 나대지 상태로 있거나 신축 중에 있다면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

두 번째 주택을 신축 중에 있다면 거주주택을 신축주택 취득시기 전에 양도한다면 거주주택을 비과세 혜택을 받을 수 있으니 신축주택의 완공시기와 거주주택의 처분 시기를 잘 따져보시길 바랍니다.