공공재개발로 서울에서 내집마련하기

안녕하세요. 오늘은 서울에서 내 집 마련할 수 있는 공공재개발에 대해서 알아보겠습니다. 

재개발은 흔히 시간과의 싸움이라고 합니다. 재개발 사업은 시공사를 선정하고 시공사에 재개발 비용을 대출하여 사업을 진행합니다. 재개발 사업이 여러 가지 이유로 지연이 되면 금융비용이 크게 상승하여 재개발 조합원들은 부담이 커지게 됩니다. 공공재개발은 LH와 SH가 공공 시행자로 참여하여 재개발 사업을 진행하기 때문에 리스크는 줄어들고 각종 혜택과 재개발 진행속도가 빨라지게 됩니다.

공공재개발 혜택

공공재개발이어서 조합원 분양분을 제외한 분양 분의 50%는 공공임대 공공지원 민간임대, 지분형 주택으로 공급해야 합니다. 임대주택은 전용면적 85㎟이하까지 가능합니다. 재개발 사업의 가장 큰 수익은 일반분양인데 일반분양 물량이 50%로 줄어들게 됩니다.

줄어든 조합원의 이익을 보전시키기 위해 재개발 지역의 용적률도 상향시켜줍니다. 도시계획 심의를 거쳐 1단계 종상향을 허용하고 법적 상한 용적률의 120%까지 상향시킵니다. 인허가를 간소화시켜주고 분양가 상한제 적용도 제외시켜줍니다.

사업비도 주택 도시 기금에서 총사업비의 50%까지 연 1.8% 저리로 융자 지원해줍니다. 미분양이 발생하면 공간 지원 리츠를 통해 공공이 매입할 예정입니다. 

 

공공재개발 후보지

서울시에서 빠른 사업을 지원해주는 제도이다 보니 많은 재개발 사업지에서 공공재개발 공모에 신청을 해주었습니다. 공모에 지원한 곳 중에서 도시재생사업, 관리형 주거환경 사업 등이 추진된 곳 등을 제외하고 주민 동의율이 높은 곳이 선정될 가능성이 높습니다.

공모에 신청한 재개발 사업지로는 흑석2. 본동, 망원1, 대흥동, 성북1, 신길1등 서울 대부분의 재개발 지역에서 신청했습니다. 이곳중에서 후보지 14곳이 경합을 벌이고 있다고 합니다.

이번 12월에 후보지 주민설명회를 하고 공공 시행지를 지정후 공공시행자와 업무협약 후 주택 공급 활성화 지구로 지정하게 됩니다. 공공이 진행하는 사업으로 재개발 리스크가 줄어들고 사업속도도 빨라지는 만큼 선정 경쟁률이 높습니다. 

공공재개발 내집마련

집값과 전세값의 가파를 상승으로 정부에서는 공공주택의 물량을 늘리기 위해서 다양한 제도를 추진 중입니다. 12월 2일자 국토교통부에서 공공전세주택을 향후 2년 동안 1.8만호 공급한다고 밝히기도 했습니다. 낙후되어 있는 서울 도심도 개발하고 공공주택도 공급할 수 있는 공공재개발 사업이 빠르게 진행될 것 같습니다.

현재 동의율이 높은 지역의 매물을 매수하는 방법도 내 집 마련의 방법이 될 것 같습니다. 서울시에서 분담금이 부족한 소유자의 잔여 분담금을 공공이 대납 후 10년간 주택을 공유하는 방법으로 분양시 자금 부담을 덜어준다고 합니다. 이미 발 빠른 움직임이 있습니다.

공공재개발 지역 후보지의 빌라경매물건에 36명이 응찰하고 190%로 매각되기도 했습니다. 공공재개발 지역이 확정 발표가 되면 경매물건에서 후보지 물건을 찾아서 입찰해보는 것도 내 집 마련의 한 방법이 될 것 같습니다. 

 

2020년 12월 2일 국토교통부 공공전세주택 공급방안

공공 전세주택은 서울 6억원 경기 인천 4억원, 지방 3.5원으로 책정되었습니다. 방 3개 이상의 중형 주택을 확보한다고 합니다. 그동안 이 1~2인 가구가 살기에는 적합한 공공주택이 많았는데 이번 공공전세주택은  3~4인 가정이 있는 가구가 거주할 수 있는 공간이 마련된것같습니다. 조건도 무주택이면 재산, 소득 기준은 상관없이 무작위 추첨제로 입주자로 선정한다고 합니다.

선정된 입주민은 시중 전세가의 90% 이하로 최대 6년간 거주할수 있습니다. 빠른 사업 진행을 위해 매입약정사업 설명회를 진행한다고 합니다. 공공전세주택사업에 참여하는 민간건설 사업자에게는 주택도시기금을 통해 1% 저리로 건설자금을 지원해준다고 합니다.

공공택지도 우선 공급받고 해당 토지를 매각 취득한 경우에는 양도소득세 , 취득세를 10% 감면해 준다고 합니다. 빠른 공공전세주택의 공급으로 전세 가격이 안정되기를 바래봅니다.