재개발 재건축 투자 필수용어 총정리

안녕하세요. 오늘은 실거주와 투자를 한꺼번에 할수 있는 재개발 재건축 투자 필수용어에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

재개발 재건축 투자

내집 마련하면 떠오르는게 우선 아파트 청약부터일것입니다. 하지만 내가 원하는 곳에 당첨되는건 쉽지 않습니다. 신혼부부나 무주택자들을 배려해서 신혼부부특공 생애최초 특별공급같은 청약 방식이 생기긴 했지만 여전히 높은 경쟁률로 당첨이 어렵습니다.

아파트 청약당첨과 더불어 핵심입지에 내집마련과 투자를 겸할수 있는 방법이 재개발 재건축 투자입니다. 일반 매매보다 많은 기다림이 필요하고 위험요소가 있지만 조합원 혜택과 더불어 시세차익을 얻을수 있는 투자입니다. 조합원 혜택으로는 기준층이상 동호수 배정 , 조합원 옵션, 비례율상승으로 인한 배당소득들을 들 수 있습니다. 

재개발 재건축 필수 용어 정리

• 조합원, 토지등 소유자- 재건축 조합원은 정비구역내 건물과 부속토지를 함께 소유한 사람입니다. 건축물만 토지만 소유한사람은 조합원 자격을 얻지 못합니다. 재개발 조합원은 토지와 건물을 소유한 사람은 별다른 조건없이 조합원 지위을 갖게 됩니다. 건물만 소유한 사람은 2003년 12월 30일 이전에 건물과 토지의 소유권이 분리된 경우만 조합원 지위을 갖게 됩니다. 토지만 소유한 사람은 토지 취득일에 따라 조합원 자격 여부가 결정이 됩니다. 2003. 12. 30 이전은 90㎡ 이상의 토지를 소유해야 조합원 지위를 갖게 됩니다. 당연히 무허가 건축물은 조합원 지위를 얻지 못합니다. 토지등 소유자는 조합원이 될수 있는 토지와 부동산을 소유하고 있는 사람을 말합니다. 추진위 단계의 예비조합원이라고 말할수 있습니다.

• 감정평가금액, 프리미엄 -기존 조합원의 부동산을 감정평가사가 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 부동산의 가치를 평가한 금액입니다. 프리미엄은 흔히 P라고 불리는 프리미엄은 매매가에서 감정평가금액을 뺀 금액을 말합니다. 보통은 감정평가를 시세보다는 낮게 책정하기 때문에 감정평가금액에 프리미엄을 더한 매매가가 시세보다는 높아야 조합원들이 손해를 보지 않습니다.

• 이주비, 이사비-이주비는 재개발 재건축을 진행하는 동안 조합원들의 임시로 거처를 마련하기위해 대출해주는 제도입니다. 보통은 조합원의 감정평가금액의 60%를 이주비로 대출해주며 이주비에 대한 이자는 조합에서 부담하고 있습니다. 투기과열지구 같은 경우는 이주비 대출에 대해서도 까다로운 규정을 적용해서 1+1물건같은경우는 이주비 대출이 나오지 않는 경우가 있으니 이주비 대출여부를 꼭 확인해보시고 매수하시길 바랍니다. 이사비는 빠른 이주를 위해서 보통은 조합측에서 무상으로 지급하는 이사비입니다. 

• 비례율, 권리가액-비례율은 재개발 재건축의 사업성을 보여주는 지표입니다. 비례율은 보통 100언저리로 맞추고 있고 100이상이면 사업성이 좋다고 생각하시면 됩니다. 권리가액은 감정평가금액을 비례율로 곱한 금액입니다. 권리가액은 비례율의 변동에서 따라 높아지기도 하고 낮아지기도 합니다. 감정평가금액이 큰 조합원은 비례율 상승으로 많은 배당수익을 얻기도 하지만 비례율이 낮아지면 추가분담금이 발생하기도 합니다. 안전한 재개발 투자를 원하신다면 지분이 작은(감정평가금액이 적은) 부동산을 취득하시는게 좋습니다. 

• 분담금, 현금청산- 분담금은 조합원분야이 분양받는 아파트 분양가격에서 감정평가 금액을 뺀 금액입니다. 재개발 재건축의 경우 보통은 감정평가금액보다 분양가격이 높기때문에 분담금이 발생합니다. 단 감정평가금액이 큰 경우는 환급금이 발생하기도 합니다. 현금청산은 조합원이 분양신청을 하지 않고 조합원으로 지위를 포기한것을 말합니다. 

재개발 재건축을 너무 어렵게 생각하지 마시고 필수용어 몇가지만 알아도 재개발 재건축 물건의 가치 판단을 하는데 많은 도움이 될것입니다. 본인이 거주하고 있는 지역의 시정 홈페이지를 방문해보시면 도시개발사업에 관한 진행내용을 볼 수 있습니다. 관심있는 지역의 진행사항을 수시로 확인하시고 안전한 투자 되시길 바랍니다.