재개발 사업 추진 절차 투자시기는 언제가 좋을까?

안녕하세요. 오늘은 재개발  사업 추진 절차와 투자시기에 대해 알아보겠습니다.

 

재개발 사업과 재건축 사업의 차이점

재개발 사업과 재건축 사업은 닮은 듯 큰 차이점이 있습니다. 재개발 사업은 노후된 집과 좁은 골목길 등 주거환경 개선이 필요한 곳에서 진행되며 건축물과 공원 도로 같은 기반시설까지 같이 정비됩니다. 반면 재건축 사업은 기반시설은 그대로 두고 새로 건축물만 짓는 경우를 말합니다. 흔히 재개발은 빌라지역 재건축은 단층 아파트에서 많이 이루어집니다. 

재개발 사업 추진 절차 투자시기

1. 정비기본계획수립, 정비구역 지정 - 재개발 사업의 시작단계입니다. 땅에 묻어두고 자식들에게 묻어둔다는 표현으로 이 시기에 투자하시는 분들도 있습니다. 하지만 내 집 마련과 시세차익을 얻기 위한 투자시기로는 적합하지 않습니다. 그리고 이시기에는 정비 구역이 해제될 수도 있습니다. 리스크도 큰 시기로 자칫 오랜 기다림으로 마음고생을 할 수 있는 시기입니다. 

2. 추진위원회 설립, 조합설립, 시공사 선정 - 본격적으로 사업이 시작되는 단계입니다. 위원장을 포함해 5인이상으로 위원이 선정되고 토지 등소유자의 과반수를 얻고 시장, 군수의 승인을 받아야 합니다. 조합이 설립되면 시공사를 선정하게 됩니다. 단 서울시는 사업시행인가를 받은 후 시공사를 선정하도록 공공관리자 제도를 두고 있습니다. 재개발사업은 큰 자금이 필요한 사업입니다.

3. 그동안은 조합이 시공사로부터 돈을 대여해서 재개발 사업을 진행했습니다. 사업주체는 조합이지만 시공사로부터 돈을 빌렸기 때문에 시공사 눈치를 볼 수밖에 없었습니다. 이런 점을 보완하기 위해서 서울시에서 사업시행인가 전까지 돈을 일부분 대여해주는 제도입니다. 서울지역은 사업성 입지가 좋은 곳이면 매수해도 되는 시기이나 잦은 정부 정책으로 긴 호흡으로 매수하시길 바랍니다. 시공사 선정은 경쟁입찰을 통해 선정합니다. 사업성인 좋은 곳은 건설사에서 시공사로 뽑아달라고 조합원들에게 선물(뇌물)을 주기도 합니다. 

4. 사업시행인가, 감정평가, 분양신청 - 사업시행인가는 사업시행계획서를 작성해서 총회를 개최하고 인가를 신청하고 사업시행인가를 고시하는 단계를 거칩니다. 설계도면 세대수 평면도 등 재개발에 대한 세부적인 내용을 알 수 있는 시기입니다. 조합원 부동산의 감정평가를 실시하고 분양신청을 받습니다. 이시기에도 투자는 감정평가 전과 후로 나누어 접근해야 합니다. 감정평가 전에는 불확실성이 존재하기 때문에 낮음 프리미엄의 매수할 수 있는 장점이 있지만 감정평가 금액이 정해지지 않았기 때문에 분담금을 정확히 알 수 없어서 여전히 리스크가 존재하는 시기입니다. 하지만 리스크가 큰 만큼 이 시기에 투자하여 사업이 잘 진행된다면 높은 수익을 안겨주는 시기이기도 합니다. 이때는 되도록이면 투자금이 적게 들어가는 작은 지분의 빌라를 매수하시는 걸 추천드립니다. 감정평가가 끝나고 조합원 평형신청까지 알 수 있는 시기에는 불확실성이 제거됐기 때문에 프리미엄이 상승합니다. 이때는 프리미엄을 좀 더 주더라도 감정평가 금액이 큰 매물을 매수하시길 바랍니다. 인기 있는 평형대는 조합원끼리도 경쟁을 하게 되는데 감정평가 금액이 큰 조합원이 우선으로 선호 평형을 배정받기 때문입니다. 

5. 관리처분계획인가, 이주, 철거, 조합원 동호수 추첨 - 관리처분계획인가때는 조합원이 납부해야 할 분담금 환급금이 정해집니다. 보통 이때 프리미엄이 높게 형성됩니다. 조합원들이 이주비와 이사비를 받고 이주를 하면 철거를 시작합니다. 이주비는 보통 60% 정도 무이자로 대출이 됩니다. 이사비는 통상적으로 1000만 원 정도 지급됩니다. 이 시기의 리스크는 이주를 하지 않는 몇몇 세대와 비대위로 인해 이주기간이 생각보다 길어질 수 있습니다. 이 시기에는 대부분의 재개발 요소가 결정되는 시기이므로 비교적 안전한 투자가 가능합니다. 이때는 현재 프리미엄이 높아도 사람들이 선호하는 평형대를 배정받은 매물을 매수하는 것이 좋습니다. 사람들이 선호하는 평형대 프리미엄이 상승율이 높기 때문입니다.

6. 착공, 일반분양, 준공, 입주, 이전고시, 청산 - 건설사는 공사를 시작하고 조합은 조합원 분양분을 제외한 물량을 일반분양으로 분양합니다 2년 6개월 정도 공사기간을 거처 준공 입주 이전고시를 합니다. 마지막으로 청산 절차를 거칩니다. 남아있는 보류지와 상가 등을 분양하고 조합원들에게 청산금과 환급금을 정산하고 재개발 사업을 마무리합니다. 일반분양을 한 후 조합원 분양은 입주권으로 불리고 일반분양은 분양권으로 불리며 거래됩니다. 일반분양 초기에는 실투자금이 적게 들어가는 분양권이 인기가 많지만 입주가 가까워지면 조합원 혜택이 있고 좋은 동호수를 선점한 조합원 입주권을 더 선호합니다. 이 시기에는 투자로 접근할것인지 실거주로 접근할 것인지에 따라 투자 전략을 다르게 해야 합니다. 

재개발 투자시기는 각자의 투자 성향과 상황에 맞게 결정해야 합니다. 입지 좋은 곳의 내집마련 방법 중 하나인 재개발 투자도 꾸준히 관심 갖고 알아보시길 바랍니다.