재개발 지역 입주권 투자물건 유형별 특징

안녕하세요. 오늘은 재개발 지역 입주권을 받을 수 있는 투자물건들의 유형별 특징에 대해 알아보겠습니다. 

재개발 입주권

재개발 지역 입주권 투자물건 유형별 특징 

• 빌라-빌라는 투자금이 적게 들어가서 재개발 투자에서 접근하기 쉬운 가벼운 물건입니다. 재개발 투자를 처음 하시는 초보 투자가 분들에게 추천합니다. 단독이나 다가구에 비해 시설 관리가 쉽고 임대도 수월하게 맞혀지는 편입니다. 소형 저가주택 조건을 만족하면 민영아파트 청약시 무주택 자격을 유지할 수도 있어 선호하는 투자물건입니다. 2종 주거지역, 3종 주거지역, 준주거지역 등이 혼합된 지역에서는 준주거 지역의 빌라가 감정평가가 높게 나오니 이왕이면 준주거 지역의 매물을 매수하시는 게 좋습니다. 빌라는 소액으로 재개발 사업 초중반(조합설립인가 ~ 관리처분 인가) 사이에 투자하시는 게 좋습니다. 

•  단독주택, 다가구 주택-재개발 사업은 여러가지 변수로 사업이 지연되고 멈추기도 합니다. 항상 최악의 상황도 대비해야 합니다. 단독주택, 다가구 주택은 재개발 사업이 진행중에는 임차인에게 월세를 받으면서 버틸수 있고 재개발 사업이 무산되면 대지가 크기때문에 빌라건축주에게 매도할수도 있습니다. 무거운 물건이라 초기투자금이 큽니다. 감정가가 높게 나오면 큰 평수의 평형을 배정받을 수 있습니다. 또는 1+1(2p) 입주권을 받을 수 도 있습니다. 다른 물건보다 많은 이주비 대출을 받을 수 있습니다. 주의해야 할점은 과거에는 1+1물건도 이주비대출이 똑같이 나왔는데 서울 수도권이 규제지역으로 묶이면서 1+1물건을 분양받을 경우 이주비 대출과 중도금 대출이 나오지 않을 수 있습니다. 해당 조합에 잘 문의해보시고 자금계획을 세우셔야 합니다. 
• 상가-등기부상 근린생활시설로 되어있습니다. 상가가 많은 재개발 구역은 입주권을 주택으로도 받을수 있습니다. 주택에 비해서 취득세가 4.6%로 높은 편입니다. 현재 취득세가 2주택부터 중과로 8%인것에 비하면 요즘은 상가 취득세가 낮게 느껴지기도 합니다. 상가는 입주권으로 전환되는 관리처분인가일 이전까지는 무주택 자격이 유지되어 청약에 도전할수도 있습니다. 
• 무허가 건물-토지는 국유지나 개인 소유의 사유지에 무허가 건물을 지어서 사용하는 경우입니다. 무허가 건물을 매수하기전에 조합에 입주권이 나오는지 꼭 확인할 필요가 았습니다. 서울시의 경우에는 1981년 12월 31일 이전에 지어진 무허가 건물만 입주권이 나옵니다. 서울시 재개발 지역은 무허가 건축물 확인원을 반드시 확인하셔야 합니다. 매수가격이 거의 P값으로 적은금액으로 재개발을 투자할 수 있습니다. 다만 사업이 진행이 안될경우에는 투자금을 날릴 위험이 큽니다. 
• 도로-도로는 크기에 따라서 입주권 자격이 달라집니다. 각 지자체별로 조례를 확인해야합니다. 도로는 입주권으로 전환되는 관리처분인가일 전까지는 주택으로 보지 않기때문에 무주택을 유지할수 있습니다. 감평가도 낮게 나오기때문에 매수가가 낮아 접근이 용이합니다. 취득세는 상가와 마찬가지로 4.6% 입니다. 이주비는 나오지 않고 거의 P값과 비슷한가격으로 매수가 가능합니다. 좋은 입지의 재개발 사업지에 적은금액으로 묻어두고 투자하기 좋은 물건입니다. 
• 재개발 1+1(2P) 물건 특징-재개발 1+1은 물건의 2번째 입주권은 전용면적 60미만의 주택만 배정받을 수 있습니다. 1+1물건은 매도 매수를 따로 할 수 없고 함께 묶어서만 가능합니다. 분리해서 매도 할수 있는 시기는 등기후 1채는 바로 매도가 가능하나 전용면적 60미만 주택은 3년간 팔지 못합니다. 1+1은 다주택으로 되므로 취득시 주의를 하시길 바랍니다. 

내 주변의 재개발 사업이 궁금하시면 서울지역은 클린업 시스템 홈페이지를 방문하시길 바랍니다. 경기도 지역은 경기도청 홈페이지에 분기별로 진행사항을 업데이트하고 있습니다. 그리고 살고 있는 곳의 시정 홈페이지 도시개발 분야에서도 재개발 지역과 진행사항을 확인할 수 있습니다. 각자 처한 상황에 맞게 재개발 투자물건에 접근하셔서 매수하시길 바랍니다.